试析房产借名登记

晴格格

　　论文摘要 随着近些年房地产市场的大热，房产价值的不断攀升，关于房子的纠纷也越来越多。虽然《物权法》明确规定不动产产权的归属和内容依据不动产登记簿的登记确定，但是在现实生活中存在着大量的房产登记名义人与实际权利人不一致的情形。而由于国家政策的调整，借名买房的现象开始频频发生，由此引发的房产纠纷也逐渐开始被各界所关注。本文旨在通过分析房产借名登记中所涉及的一些法律问题，对借名登记购房协议的效力、风险防范及特殊情况加以梳理。

　　论文关键词 房产 借名登记 协议效力

　　近年来，房价的不断上涨使国家不得不出台一些政策进行适当的调控，其中包括经济适用房政策以及房产限购政策等，因此很多人为了享受房价优惠或者获得购房许可而借他人的名字登记购房，但是由于这种购房方式将房屋的法律权属和实际权属分离开来，由此引发了很多纠纷，其中主要纠纷存在于名义购房人想要实际占有房屋而不给实际出资人办理过户的情形中。由于法律尚未对借名登记问题给予明确的规定，因此在实践中，关于借名登记的房产纠纷案件的审理一直是法官所头疼的问题。笔者认为，虽然不动产登记是具有公信力的，但是现实生活的纷繁复杂不是法律所能预见的，由于各种原因都可能导致出现登记人与实际所有人不一致的情形，因此，不能一概认定登记名义人就是所有权人，应当根据客观情况进行具体的分析。

　　一、房产借名登记中的法律行为分析

　　房产借名登记是指实际出资购房人借用他人的名字购买房屋并将房屋登记在被借用的名字之下的行为。其应该具有以下几个特征：（1）实际出资购房人与出名人达成借名购房协议；（2）实际出资购房人出资购房，出名人未出资；（3）实际出资购房人将房屋登记在出名人的名字之下。因此，在房产借名登记中，涉及的主体包括实际出资人和出名人，涉及的法律行为包括两个主体的合意达成以及实施购房行为并进行登记，而这两种法律行为又具有不同的权利属性，即债权属性和物权属性：其中，实际出资人和出名人的借名购房行为的基础是双方当事人意思表示一致，达成借名购房协议，此种法律行为应当具有合同的属性，即债权属性；而购房并登记的行为涉及到不动产的产权归属问题，因此具有物权属性。
　　根据台湾学者对借名登记合同的论述可知，借名登记合同是指当事人约定一方（借名人）经他方（出名人）同意，就属于一方现在或将来的财产，以他方的名义，登记为所有人或者其他权利人的合同。 所以房产借名登记实际上也是在双方当事人达成的也是一种借名登记合同的基础上进行的，即由实际出资人出资购买房屋，而出名人协助实际出资人办理相应的购房手续的一项协议。但这项协议使房产产权在归属上有了表面和实质的区分，即本应归属于实际出资人的产权在表面上看是属于出名人的，但这样的错位是当事人意思自治的结果，体现为私法自治与国家强制力干预的对抗。因此房产借名登记行为的物权属性具有几个特征：（1）实际出资人在法律上不享有产权，但是通过协议能够证明自己属于实质意义上的产权人；（2）出名人在法律上被视为产权所有人，但是其受合同的约束，不能行使产权。（3）产权的实名分离是当事人意思自治的结果。
　　显然房产借名登记一方面在实际出资人和出名人之间产生了债权债务关系，实际出资人据此约束和限制出名人的行为，另一方面在当事人内部对产权归属进行了重新的配置，产权呈现出实名分离的状态。在实践中，为了防止出名人擅自处分房屋的法律风险，实际出资人往往会占有和控制权利凭证，而出名人只是徒有其名，当事人通过私法意思确定了物权支配力的归属，使物权支配秩序最终建立在意思自治的基础之上。

　　二、房产借名登记中的权利分析

　　房产借名登记使房屋的产权归属出现名义所有权与实际所有权相分离的现象，在法律中为对此进行相关规定，因此在此类纠纷的处理上也颇为困难。据笔者了解，在审理借名登记纠纷的案件时，有的法院判决实际出资人享有长期居住权，有的法院判决出名人享有房产所有权，也有的法院判决实际出资人向出名人支付风险补偿费后可以办理过户，取得房屋的所有权，总之各个法院对房产借名登记没有统一的判决，其主要原因也是法律对这个问题无视。但是到底如何看待房产借名登记中的权利归属问题呢？在理论界，孙宪忠教授提出了“事实物权”的概念，区分了物权中的“法律物权”和“事实物权”，这为房产借名登记中的房屋产权归属提供了借鉴价值。
　　孙宪忠教授认为：“所谓法律无权，是指权利正确性通过法定公示方式予以推定的物权，包括不动产登记簿上记载的不动产物权和占有表现的动产物权。其中，前者也称为登记物权，登记物权的主体一般称为登记名义人。” 可见，法律物权就是权利经过法定公示方式予以推定、法律认可、受法律保护的物权，而对不动产而言，就是在不动产登记簿上登记过的登记物权。而事实物权是与法律物权相分离的真正物权，是指在不存在交易第三人的情况下能够对抗法律物权的物权，事实物权的权利主体也被称为真正权利人。在房产借名登记中，实际出资人完成了与房屋买卖交易中的主要义务，即支付对价的义务，而出名人没有再房屋买卖的法律关系中承担任何义务，只是在其与实际出资人的合意之下达成借名协议，将实际出资人购买的房产登记在其名下，由此可以看出实际出资人完成了房屋买卖交易的义务，其应当取得房屋的所有权，但是由于房屋登记在了出名人的名下，其获得的是法律上的认可，因此，实际出资人应当享有“事实物权”，而出名人享有的是“法律物权”。
　　三、房产借名登记中的实务问题分析

　　（一）借名登记协议的效力认定
　　由于我国房价居高不下，政府不得不出台一些政策来进行宏观调控，其中就包括建造经济适用房以及房产限购等政策，个体都是以追求自己利益最大化为目的而行为的，这是私法自治的一种体现，因此人们出于各种原因，希望得到对自己有利的结果，因此选择用借名登记的方式来购置房产。但是房产借名登记能够实施的基础在于实际出资人与出名人之间需要达成借名登记协议，并且在实务中判定房产借名登记中房屋产权的归属首先就需要确认借名登记协议的效力。
　　据笔者了解，一般在实务中，如果借名登记所购房产是一般的商品房，那借名登记协议就应当被认定为有效合同，主要因为意思自治是合同法的一项基本原则，当事人在没有瑕疵的意思表示下达成的合意应当是为法律所认可的。但是如果借名登记所购房屋是经济适用房等特殊政策性房屋，我国司法实践中不同法院的认识是不同的，有的法院认为该类合同是无效合同，因为当事人存在规避法律或国家政策的动机；而有的法院认为，我国《合同法》所明确规定的合同无效的情形是违反国家法律、行政法规的强制性规范，而规范经济适用房交易的只有《经济适用住房管理办法》，该办法还不能上升到法律或行政法官的高度，因此双方签订的借名登记协议不能认定为无效。
　　笔者认为，借名登记协议一般应该是有效的，原因有以下几个：（1）借名登记协议是双方当事人自愿签订的契约，而意思自治是契约自由的基本原则，双方有权利通过协商的方式处理产权；（2）法律不能一味的排斥事实物权。《物权法》虽然是私法，但实际上其强制性规定充斥着整个法律中，而其实际上是对于私人制度的一个干预，但是其本质仍然是私法，而私法自治是民法所遵循的原理，而借名登记协议是私法自治的产物，《物权法》不能因为实施出资人所享有的“事实物权”在形式上不符合其规定就不予以保护，而孙宪忠教授更是在《法律物权与事实物权区分》一文中提出了“事实物权对抗法律物权”的观点，即事实物权人依法可以请求设定一定的法律限制，限制法律物权的行使，这对实际出资人能够对抗出名人提供了理论支持。
　　但是，有些借名登记协议不能认定为有效，其一是关于经济适用房的借名登记协议，首先虽然《经济适用住房管理办法》不能被认定为法律或行政法规，但是经济适用房是政府为了实现和谐社会而给予开发商补贴来建造的，是为社会公共利益而建，但如果不符合申请购买条件的当事人借名购置了经济适用房，就违反了经济适用房建设的初衷，损害低收入人群购房机会，因此损害社会公共利益，协议应当无效，房屋可以归出名人，然后由出名人补偿实际出资人的出资损失。其二是如果实际出资人为了逃避债务等其他非法原因而进行借名登记购房，那就是以合法手段掩盖非法目的，那借名登记协议当然无效，出名人应当返还房屋，房屋应当属于实际出资人的财产范围。
　　（二）房产借名登记的风险防范
　　虽然借名登记购置房产确实节省了一部分成本，但是其风险也是相当大的，在实务中，很多当事人还没有风险防范意识，因此一旦发生纠纷，即使是自己出资履行房屋买卖的义务，却最终仍然得不到房子，有可能还会给自己造成很大损失。
　　首先，有些购房者借亲戚朋友之名购房，只是达成口头协定，这个是风险最大的，如果出名人看到房子的增值空间巨大，反悔不过户，购房者只能是哑巴吃黄连；其次，出名人出借自己的姓名购置房产，会在房屋产权登记部门留下相关的购房记录，所以有些出名人会在办理过户时向实际出资人索要高额的风险补偿费用；再次，实际出资人没有保存相关证据而导致诉讼的失利；最后，出名人在实际出资人不知情的情况下将房产进行了抵押或者转让；此外，若房产没有尽早过户，房屋作为出名人的财产被查封、扣押等。
　　因此，笔者认为，借名登记购置房产应当具有风险防范的意识，需要实际出资人订立一个完善的借名登记协议，将一切可能发生之事写进协议中，例如是否给予出名人风险补偿费用，给多少等问题。此外，要保留足够的证据，如出资的原始凭证、购房发票等，或者是与出名人约定将房屋产权凭证留在自己手中，以防出名人擅自处分房屋。最重要的是，实际出资人要尽快和出名人去办理过户手续，以防出名人反悔。
　　（三）房产借名登记中的特殊情形
　　在一般的房产借名登记中，只涉及到实际出资人和出名人两方当事人，又因为借名登记购房是两方的合意结果，因此即使房屋产权出现实名分离的情形，依然可以依据双方的借名登记协议解决。但是现实往往是复杂的，由于利益的驱使，如果实际出资人没有风险防范意识，而使出名人私自将其购买的房屋处分掉，例如办理了抵押或者直接转让，那这时就不再是两方当事人之间的事，而是涉及到了第三人的利益，如果第三人被认定为善意的，那在实务中的处理就不能只是依照借名登记协议了。由于善意第三人是通过正当的不带瑕疵交易而取得的权利，保护他是维护整个市场交易秩序和安全的要求，因此法律必须选择利用公示公信原则突破物权的追及效力，因此事实物权人就不能主张善意第三人与出名人的交易无效，只能向出名人追究侵权责任。