房产税改革之我见

紫霞小仙子

      摘要：关于房产税改革的讨论一直是2010年人们热议的话题。房产税改革应注意哪些问题，如何处理中央和地方在改革思路上的分歧，本文从改革目标、改革原则及改革形式三方面进行了探析。
　　关键词：房产税 改革
　　
　　 房产税的改革已是箭在弦上，尽管这一贯穿2010年全年的政策悬念至今仍未现形出台，但随着各地方将房产税试点方案的申请提交国务院，现实的矛盾和冲突便浮出水面。据悉，各地递交的房产税改革方案主要是改造现有的房产税，将征税范围扩大到居民自住房屋，这一方案无需开设新税种，只需修改现行《房产税暂行条例》即可；另外，很多地方担心此项改革的试点会带来民众的抵触。而财政部和国家税务总局的初衷却是坚持整合现有税种、开征新税的思路，主要目标是完善分税制，给地方以稳定收入来源。究竟是“借道”现有税种还是开征新税，中央和地方的改革思路分歧应如何统一，土地、住房、财税等部门权责如何协调，这些都成了房产税改革都必须要直面的首要问题。下面，仅就房产税的改革谈谈个人的一些看法。
　　
　　 一、明确改革目标——重塑地方财政模式，稳定地方税源 　　
　　 在每一次改革前，都应首先明确改革目标。只有明确了目标，才能确保选择适合的改革措施，实现改革效果。房产税改革的目标主要是调控房价还是筹集收入，这是改革者先应明确定位的问题，也是解决中央和地方思路分歧的关键。房产税作为一种财产税，于1986年10月开始在城市、县城等地根据房产净值或房屋租赁收入按年征收。当时出台的《房产税暂行条例》规定了一些免税项目，其中包括对个人所有非营业用的房产免征，开征初始的目标是通过对营业性房产的征税，调节收入分配。1994年税制改革后，房产税划归地方税，由地方税务局组织征收。现在即将推行的房产税改革，很多社会公众都认为，其目标就是为了调控房价，抑制高涨不冷的炒房市场。正因为如此，大部分公众对房产税改革中的重要内容——将征税范围扩大到居民自住房屋，对原本免税的居民非营业用房也征税这一改革方案并不理解和认同，认为税收增加会导致房屋成本上升，这就难免影响最终价格，与压低房价的最终目标相违背。殊不知，调节收入分配与重塑地方财政模式，这才是中央推行房产税改革的最初目标，这一点可从2010年上半年以来，中央政府刻意弱化公众用税收调控房价的期望，强调房产税并非针对房地产市场，而是完善税制改革，为地方提供稳定的财源可见一斑。房产税的改革可以和土地、住房等有关部门的政策协调起来，在一定程度上可以影响房屋交易价格，朝公众所期望的方向发展，但不应冀望它在房价问题上是压倒骆驼的最后一棵稻草，因为税收不可能作为房价调控的唯一工具。
　　
　　 二、坚持改革原则——注重民众利益，不能加重普通民众的负担 　　
　　 既然明确了房产税改革目标是重塑地方财政模式，稳定地方税源，那有一点改革原则，不容忽视房产税不能加重普通民众的负担。否则，房产税出台的结果与初衷将是南辕北辙。
　　 一方面，在重塑地方财政模式上，可考虑以“开源方式”为地方政府提供稳定、持久的财政收入来源，改变目前地方政府“以地生财”的财政收入模式。“以地生财”的地方财政收入模式，可从以下资料得到淋漓尽致的体现：数据显示，继上海、杭州之后，北京在2010年已经成为土地收入破千亿的国内城市，很可能在1500亿元的水平线上，力压上海成为新的卖地冠军；另根据统计，2010年，上海全年的土地拍卖超过1500亿元。2009年，上海土地收入达到1024亿元，2008年，该项收入仅为419亿元。按照所售地块规划，用于商品住宅的平均楼面地价达到10574元/平方米，同比上涨46%。如此丰厚的土地出让收入，以及逐年上升的房地产交易环节税收，让地方政府尝到了甜头；高昂的土地出让成本，也对房地产经济泡沫起到了推波助澜的作用。房产税改革应注重改变畸形的地方财政模式，具体举措可考虑在对居民自用房屋征收房产税的同时，将土地出让收益全部作为税收纳入中央国库，既可以让地方政府获得相对稳定的税源，同时又可消弭其通过推高房价抬高地价的欲求与动力。因为地方政府的卖地冲动由来已久，只有通过房产税等税收改革增加地方政府的收入，免除其后顾之忧，方可抑制其卖地冲动。而且土地出让由中央统一管理，房屋成本中少了地价的恶性哄抬，这样也就可以起到进一步促进房价稳定的作用，一定程度上满足公众开征房产税压低房价的期待。当然，有人担忧因为开征房产税可能会发生炒房者将税收成本转嫁给购房者现象，从而导致房价在现有基础上不降反升。但需要看到的是，只有在房产税征收额度有限的情形下才会发生税收转嫁现象，如果房产税征收额度高到购房者无力接盘，而炒房者又无力自己承担与消化的程度，就能避免税收转嫁现象出现，迫使炒房者降价出售房产。
　　 另一方面，在确保民众利益上，按照房地产税的收入分配调节功能，对于普通民居尤其是中低收入居民的安居问题，房产税将至少不能对此类居民产生增税作用。相反来说，对于那些房地产市场的投资、投机者以及超过普通安居标准之外的购房者(如购买豪宅与别墅的高收入阶层等)，就需要以增税方式发挥它应有的调节功能，方能体现出税收调节的公平目标。具体举措可考虑房产税不应对首套房以及改善型二套房征收。因为购买首套房以及改善性购买二套房，属于公民合理购房行为，不但不应被加重税负，反而应当得到政府的税收政策支持。在已有一套大面积住房情形下购买二套房以及购买三套及以上住房，大多数都属于炒房行为，理当成为房产税的重点征收对象。而且，从民众对新政的迎合心理来说，对炒卖的房屋征收房产税，绝大多数民众都会支持。所以，只要能够做到对首套房以及改善型购买二套房免征房产税，就不会像有的地方政府所担心的，先行试点与对居民非营业用房征收房产税会导致市民的抵触。
　　
　　 三、选择改革形式——“修旧”还是“立新” 　　
　　 在房产税改革的形式上，中央和地方也存在思路上的分歧，一个是坚持整合现有税种、开征新税，如有关部门透露的整合现行房产税和城镇土地使用税为新税种——房地产税；一个是依托原有房产税，取消原有税种中关于居民非营业用房免税的规定，即“修旧”。关于这个分歧，笔者认为，只要中央和地方在的改革目标、改革原则上达成一致，则此分歧不应成为影响改革的障碍。仅从对个人住宅征收房产税来说，最简单的方法就是修改原有《房产税暂行条例》，取消免税规定。因为这一方案无需开设新税，不涉及人大立法程序，被认为是推进改革的“捷径”，而且不会对经济运行产生负面大影响，也不会出现由于推行“新法”而造成法律政策与社会经济的“磨合”。
　　 总的来说，房产税改革目标应定位在重塑地方政府的收入结构与收入模式，以“开源方式”为地方政府提供稳定、持久的财政收入来源，改变目前地方政府“以地生财”的财政收入模式；改革原则是在确保地方税源的同时，重视民众利益，不能加重普通民众的税收负担。在明确改革目标和改革原则的基础上，应选择最便利、对经济运行负面影响最小化的改革形式。当然，这种改革需要多项经济体制方面的配套措施进行“跟进”。
　　
　　参考文献：
　　[1]刘素荣.关于我国房产税改革的思考[J]. 财会研究，2010（11）．
　　[2]李静敏.对我国房产税改革的思考[J].社会科学家，2010（9）．
　　[3]刘宁， 徐红.我国房产税改革的相关问题及建议[J].经济论坛， 2010（9）.