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一、 投资地块的地理环境
土地是不可再生资源,一个项目的土地价值是有多种因素综合作用的结果。土地所处的地理位置,周边的自然环境,人文环境,市政配套及临近楼盘的品质等,决定了此地块大部分的市场家者,因此,我们首先从地块环境入手调查分析。
1.土地性质及地理位置综述
地块面积:净用地面积8.37公顷,近似平行四边形,周边主要有水塘,菜地和村镇建设用地构成,较平整。
该地块位于XX区XX乡石桥村,远为农田,整个地块较平整,无丘陵,小山包,且地块的延伸四周也大致是一望平原,地块周围有叫多的村庄,主要有石桥村,塔子湖村(由渔家墩,福园村,芦家墩三个自然村构成),新春村(有2000人左右);还有成片的采地和零星的湖面分布在地块周围。
2.地块自然景观及环境质量
2.1自然环境
该地块总体来看属于平原地区,空气较好,无大型污染,植被水系丰富。
以下为地块四个方向的环境情况:
1.南向
远望是一条长条沿路而建的现代化建筑,能隐约感受到大都市生活,京广铁路从旁边横贯而过,由远及近是大片开阔地带,无障碍物,临近的XX大道平行延展,该方向上因有一高压输电线路沿XX大道方向铺设,使得该方向上无论近看或远望的视线都被干扰,另外区域环境因建设公路略有空气和噪音污染。
2.北向
北面遥望张公堤,成片的草地,带状的防护林区沿堤分布,大片的湖泊,莲池密布,自然村落散布其间,湖水清澈,空气清新,宁静而美丽,但近处有零星的小村落削弱了景色。
3.东向
远方较开阔,中部为建设中的东方恒星园,近处的竹叶山路边为商铺,工棚映入眼帘,黄孝河平行流过,隐约有河水淤积下来的异味。
4.西向
西对姑嫂树路,进处无高层建筑,视野开阔,远眺现代都市居民区,隐约可见正在施工的新华家园,自然村落和耕田水塘由远及近步入视野,也是因大道的施工沿路有灰尘。
2.2项目周边情况
我们选择以本地块为中心,南至五干道(发展大道),北至张公堤附近,东西以姑嫂树路和岱黄公路两侧为界,集中调查。
1. 地形地貌状况(详见附图地形地貌图) (略)
2. 物业形态划分图(详见附图物业形态划分图) (略)
3. 局部放大图(详见附图局部放大图) (略)
1.岱黄公路一带区域调查
自然环境:该带为平原地段,靠近黄孝河,两旁不远处有若干小湖,附近的村落有石桥村,塔字湖村,新春村,都属于XX乡。XX乡乡政府靠近竹叶山路,距石桥村不到500米。附近设有成片的自然林或人工林,惟有路两旁不多的树林,大车过后,尘土飞扬,该地段绿化较差,但也没有什么大型的污染源。
社会环境:道路路面状况较差,经常有载货的大卡车经过,到市内的交通不便利,沿线只有716一路公交。地段入口处有大东门客运站,有许多通向周围县市的长途客车。水电气的基础建设均以到位,电话线已铺设,但没有网络线和有线电视线(新建小区除外)。路边附近有2-3个门诊部,有中国信合,农行等金融机构的分点。石桥村对面有华中高级中学,但距石桥村较远。没有大型的娱乐场所,只有几家小型的台球厅。
人文环境:沿路两旁的居民来自不同的地方,主要是石桥村,塔字湖村等附近的村落。另外还有武昌,汉口,汉阳的居民到此打工。同时有黄陂等附近区县的居民。他们大多是出外打工来到这里,租用当地居民的住房,沿路地带和石桥村大概有2-3千人。居民的房屋大体为2-3层,比较简陋。
经济环境:有一大型钢材市场,路两旁一直到石桥村居民的收入水平不等,属石桥村的居民每年固定有1000-1500元的收入,来源于村办企业,承包队,出租房。另外村民可选择在路两旁租商铺,发展第三产业,或在一些私人办的公司打工,如XX新基业混凝土有限公司等,他们的收入较高,每月有1000元左右的收入,另外有些较大的公司都有集体宿舍,员工来在各处,有的住在二七路。
此处本地块东北方向的村落属于石桥村六队,该队共有60户,约250人,村民主要以种田,打工,出租房为生。对村大队而言,收入主要以“卖地”为主(该村的集体地约400亩),收入该居民发放补助,基本上每户居民为4000-5000元/年。该村交通不发达,小学,中学都比较远。居民主要以石桥村人为主,有一些来自黄陂等地区的打工者。工厂很少,只有几个村民自办的个体小企业。雇员多为本村居民,村民自建房多为二层楼房,建筑面积约400平方米左右,很多房子由外来者租住,该村的水电,通讯等都不完善,绿化状况较差,周围有很多废墟空地,基础设施和公共设施都不完善。
2.塔字湖村至张公堤路段调查
自然环境:沿线区域自然风景较好,多湖泊村庄钓鱼台,无污染,空气清新,景色怡人。沿张公堤路段以绿地,防护林区和湖面次第构成,地势平坦;塔子湖路段属平原地区,沿路自西向东依次分布新春村,塔字湖村(由渔家墩,福园村,芦家墩三个自然村构成)。周边以菜地,耕地为主,零星分布水面,石桥村路段基本同上。
社会环境:该区域位于XX区边缘。纵有张公堤,横有竹叶山路,内为塔子湖路段,交通便利,有726,69路公交车。给排水设施齐备,供电设施相对不足,但具备发展条件,有待进一步建设,通讯便捷,暖气设施有待进一步开发建设,有液化汽供应站。
经济环境:该区域人口经济实力不强,居民收入水平普遍不高,工矿企业大都以民营,私人企业为主,现达到大都处于半停产状态,但私营企业仍具相当活力。商业,金融业,服务业仍处于落后的萌芽状态,有银行,合作社零星分布其间。当地居民收入差距较大,新春村,塔字湖村平均月收入在1500元左右,主要以房屋出租,村办工厂承包,打工,养殖为主。
3.姑嫂树路段调查
沿汉兴路至张公堤段,交通便利,有560,711,805,71,527,35,41路公交线路经过,物业基本为三层商住楼,底层为商铺,楼上为住房。商业发达,相关的银行,医院诊所,小学,中学设施齐全,有汉兴学校,XX市第七十一中学设在该区域,但环卫,绿化,无了设施仍停留在相当低的水平。居民以本村居民为主,外地人占小部分,村居民收入来源以出租房屋,商铺,打工为主。区域内有祥龙实业,华美生活锅炉制造厂,红岩汽车XX销售公司等为民营及私营企业.沿路可视园丁苑、富康花园等已入住的居民小区。
沿张公堤段以居民区为主,零星间隔有林区和小块菜地,无商业门面,有两个工厂及XX新世界畜禽水产市场。沿线有35路车通行,基础设施,公共设施相对滞后。姑嫂树路段以民营,私营工厂为主,大都处于半停产状态,另外该区域内设有XX市劳教所,戒毒所。居民收入主要以经营钓鱼台,打工,出租房屋为来源.道路情况较差,路面较窄,且坎坷不平,绿化很少,自然环境一般,无污染.
整个经济实力较同区域内其他村较强,交通也便利,基础公共设施也相对完备,但自然环境,景观不如其他村。
4.XX大道西段至石桥村一带
属石桥乡行政划分,居民约800户。因没有土地,乡民很少务农,乡里只有少数鱼塘。乡里人们生活来源主要靠外出打工和房屋出租,每户的房屋大部分为2-3层的楼房.区内企业和少,大部分已关闭,只有少数几家如佳乐化学涂料有限公司,田田股份集团有限公司在经营。汉口殡仪馆就在石桥村路旁,有两所学校,一所幼儿园,两个集贸市场,一个卫生所和几个小诊所,因XX大道在建,乡里的水电十分方便。
5.黄浦路一带至工农兵路一带
自然环境:沿线因是城区主干道,叫喧哗,发展大道至姑嫂树路两侧临街多为建筑,底层为商铺门面,上层为居民居住。二七路沿线景观较差,正在进行基础设施道路建设,旁边多为低层住宅,商业用房较少,离二七路几十米以外为江汉铁路西线,铁路线以外是大片的农田.
人文环境:发展大道一带科,教,文,卫,娱乐等公用设施一应俱全。发展大道临街主要是商铺,背街处大多为住宅,其中发展大道,二七路附近都有村庄:黄浦园丰村,胜华村,人口数量均在2000-3000人之间。
经济环境:发展大道一带较繁华,银行,酒店及商业网点较多;二七路现今在修建公路,路旁有零散建筑物,大部分要拆迁,道路通车后,经济环境会有大幅度的提高。
二、 XX地区区域分析
1.基础设施状况分析
1.1交通状况
本地块四周已初步形成了大的交通体系,东西向有近年来新建和在建的发展大道,XX大道,幸福大道,张公堤路段,其中,XX大道正在加紧施工建设,年底前建成通车后将对本地块项目提供良好的条件,南北向主要为地块两头的姑嫂树路和岱黄公路。姑嫂树路交通便捷,有560,711,805,71,527,35,41路等通向各个方向,岱黄公路公交少,只有716一路公交车,终点止于东方恒星园门口,与发展大道交汇路口还有东大门客运站,客车主要是运送人员去黄陂等县城。
1.2人文环境及生活配套设施
地块周边商业网点和金融机构交齐全的主要位于发展大道和姑嫂树路沿线,如世华大酒店,中百仓储,农行,建行等,但距离本地块较远,岱黄公路沿线主要为小的商业铺面,专业性市场,无酒吧,网吧等娱乐设施。教育机构不健全,仅有华中高级中学,塔子湖小学和黄浦园丰村小学,田园小区小学等,医疗设施缺乏,主要为小的门诊部。总的来说,人文环境几生活配套设施较差,是项目开发的一大劣势。
1.3市政配套设施
水:该地块用水有宗关水厂提供,在地块南侧的XX路建有管径为300毫米的给水管,地块用水可由该管接入。该地块雨水属入黄孝河系统,污水属入三金潭污水系统。该地块南侧的XX路建有排入黄孝河的雨水箱涵,地块雨水可接入该箱涵,地块周边尚无污水管。
电:该地块现用电有西北侧的新华路变电所的10kv架空线路引来。《XX市城市总体规划(1996-2020)》中确定在该地块北侧新建德胜桥220kv变电所,届时该地块供电线路有德胜桥变电所引来。
气:整个XX地区目前有三种供气方式,瓶装液化石油气,小区气化和管道煤气,其中管道煤气有管道煤气公司供气,有赵家条储备站沿黄浦路延长线埋设DN500管道至XX生态花园一带,XX路在黄浦路延长线西侧已埋设DN300现状管道,东段管道气有管道煤气公司也正在筹划埋设DN300管道。
邮电电信:地区邮局位于发展大道,该地块现状电信线路由西南侧的唐家墩电信局引来。《XX市城市总体规划(1996-2020)》中确定在该地块西侧新建姑嫂树电信分局,届时该地块闲心线路有姑嫂树电信分局引来。
居民习惯:此地区居民主要为当地农民,生活以打工,种植,养殖为主,年收入水平偏低,居民的文化水平不高,劳动之余,以闲聊为主,对外界基本不关心和接触较少,但由于地理位置靠近城区以及外来人员的影响,生活已开始城市化倾向。
2.XX地区住宅市场调查
2.1XX地区总体规划及土地出让情况
XX地区是XX市十大综合组团之一,是以水面,城市绿地,低密度区组成的主城生态走廊,是以多层建筑为主,小高层,高层,别墅为辅的大型住宅新区。规划常住人口为40万,人均24平方米居住用地,绿化率达到40%以上,依据规划,XX地区将建有一个市级商业副中心,8-10公顷的区级文化中心(含艺术馆,图书馆,影剧院就,文化馆等文化游乐设施),一平方公里的塔子湖体育中心,XX成人职业学校和一所特殊教育学校,(1-2公顷)一平方公里的地区级大型市场,技术中试基地和小型工业区,现有村民约2.4万人,大多为湖南移民。
XX地区大约有2.5万亩地,已征用一万亩,尚未征用的地块有1.5万亩.有四十余家开发商已征用土地,其中有征地指标的约为30家,但尚无项目,依据现状和路网分隔,将XX地区分为:黄浦路下沿线以东以西两块,黄浦路下沿线以西称为左块,黄浦路下沿线以东称为右块。
下面我们据此论述XX地块的出让情况(下列情况属规划局人员介绍,仅供参考):
右块地出让情况:
东方恒星园1200亩,地价33万元/亩。中联三星600亩,20万元/亩,加规费22-23万元/亩,世纪家园康居工程3000亩,XX生态花园600亩,18万元/亩.XX乡政府已征用地2200-2300亩,城开集团100-130亩。
左块地出让情况:
左块地规划局拍卖地块329亩,黄浦科技园400-600亩,塔子湖边城开集团970亩,统建办400亩,塔子湖西路有澳门花园(从市见义勇为基金会处购买)新世界公司开发的别墅和梦湖花园。幸福大道以南有市规划土地局P(2001)001号拍卖地块125亩,上方约168亩,下方临路边有36亩地,再下方,京广铁路预留线两边为黄浦科技园,该拍卖地块以西为石桥村的三家村办企业及散居的村民点,菜地,鱼塘,以南为菜地和鱼塘,因石桥村村规划未上报,固维持现状尚待后续开发。
右块地黄浦路下沿线有佳海华苑和竹叶苑两个项目,朝北上方为东方恒星园,再向上为XX乡政府和XX生态花园及世纪家园,黄浦路下沿线与竹叶山片东部为万隆科技工业区等。
2.2XX地区开发现状及态势
XX地区目前开发的住宅小区主要集中在大黄公路以东,现有XX生态花园,世纪家园,东方恒星园,佳海华苑,招银竹叶苑等五个项目,另外,靠近塔子湖一带还有梦湖花园,澳门花园两个项目.XX地区的住宅物业形态有多层,小高层,高层,单体别墅,联体别墅。XX地区住宅呈现出明显的走势特点:规模不断扩大,价格稳步上升,社区文化浓郁,多层住宅畅销,客源面有待扩展等,下面是价格,付款方式,区域发展,供求关系,物业形态,户型,物业管理,目标客源等8个方面的调查统计情况.
2.2.1区域发展状况
现已开发的土地仅占XX组团土地的1/10,已征地为开工的土地面积为1万亩,占XX组团的2/5.随着XX组团开发的不断深入,配套的逐渐完善,规模的逐步扩大,人气的悉心积聚,XX组团作为XX市新城区已初现雏形.XX组团的住宅建设符合《XX市城市总体规划(1996-2020)》,XX市政府和XX区政府必将在政策上加大力度予以扶持,以及货币分房政策的实施和旧城改造的进行,都使XX组团的发展具有良好的前景.
2.2.2供求关系
现已发售的楼盘总销售面积已达20多万平方米,已动工的世纪家园一期总建筑面积为18万平方米,预计今年内XX组团实际供应量约在30万平方米以上,区域内目前已规划的项目总规模达107万平方米,同时XX组团的需求量为1000万平方米(40万人*25平方米/人)。可以这么说,未来一段时间内XX地区住宅供应量将会不断上升,同时需求量也呈上升状态,这两种上升趋势保持着相对的平衡。
2.2.3价格
2000年XX市住宅的价格全面上涨,今年内将持续上涨,从本区域楼怕的营销来看也是如此,各楼盘的多层起价一般都上涨到1500元/平方米以上,均价达到1760元/平方米以上,小高层,高层和别墅的价格更高。XX大道建成通车,各楼盘的配套设施到位后,品位的培育成熟后,多层的均价会涨到1900元/平方米以上,这个涨幅是渐进式的。同时本区域楼盘比市内同比楼盘低1000元/平方米左右,是客户选择在此置业的最重要因素之一。
2.2.4付款方式
随着购房客户的理财能力的成熟和投资途径的增多,购房客户选择按揭方式购房越来越多,如XX生态花园,80%的客户选择按揭方式购房,东方恒星园更是达到88%,按揭的成数高,年限长,已成为吸引客户购房的一个重要条件。
2.2.5物业形态
本区域的物业形态已形成已多层住宅为主的格局,将来仍将是以多层住宅为主,小高层,联体别墅为辅的格局。这符合本区域人口的规划要求和客户在此置业的生活要求和环境需求。
2.2.6户型
本区域的大户型如120-150平方米特别畅销,85-110平方米的中户型也较为好销,85平方米以下,150平方米以上基本上处于滞销状态,未来户型将仍以3*2*2和2*2*2为主。
2.2.7物业管理
物业管理以人为本,突出人性化,社区文化,智能化竟是时下物业管理的主流,营造浓厚的社区文化环境,维护舒适温馨自由的生活氛围,在物业管理上强化以人为本的理念和加大服务的范围,形成一定的口碑将是本区域物业管理的方向。
2.2.8目标客源
目前,在本区域购房的客户大都是黄浦路和发展大道沿线的邻近区域客户。今明年随着区域的市政配套设施的完善,楼盘知名度的提高,来此置业的市内客户,特别是有房需要换环境的置业换房客户(政府公务员,企事业单位人员,生意人)仍将是本区域重要的目标客源。
二、 项目周边主要物业分析
晨星苑
1.项目规划
晨星苑由XX新地置业公司投资开发,同济大学设计院深圳分院设计,武建集团二公司承建.晨星苑占地41亩,总建筑面积4万平方米。4000平方米商网配套,绿化率达48%,容积率为1.6,有3栋6层,3栋11层,1栋18层,总建面配比3:4:3,总户数约340户.目前1栋多层已完成外立面装修,即将交付使用,2栋小高层和1栋18层单身公寓将于2001年10月交房。
2.户型设计
多层主力户型为3*2,面积为119平方米;高层主力户型为3*2,面积为148平方米,小区首创高层单身公寓户型为1*1和2*1,面积为51-73平方米。户型面积指标如下:
户型 1*1 2*2 3*2 错式 复式
面积 51-52 70-73 119-148 188-200 245
分布 18层单身公寓 18层单身公寓 多层,小高层 小高层 多层
比例 20% 15% 45% 15% 5%
3.价格策略
多层价格为1700-1820元/平方米,小高层价格为1935-2365元/平方米,高层单身公寓价格为1800-2100元/平方米。物业管理费多层为0.5元/平方米*月,高层为0.8-1.0元/平方米*月。付款方式灵活多样,一次性付款,分期付款,七成20年银行按揭,公积金贷款。
4.宣传推广
东方恒星园于200年5月28日开盘,开盘时在长江日报上连续两次做了1/2版的广告。在竹叶山处有大型户外广告牌和路牌广告,其售楼部为XX市少有的高标准售楼部之一,开盘是参加过2000年上半年房交会。
5.销售情况
小区2000年5月28日开盘,多层销售状况较好,120套住宅已基本售完.小高层中3*2大部分已售完,高层小户型市场阻力较大。
6.客户分析
客户主要是以工商,税务,证券,银行,设计院等行政企事业单位中高收入人员,另有部分中小企业的业主。三、项目周边主要物业分析
晨星苑
1.项目规划
晨星苑由XX新地置业公司投资开发,同济大学设计院深圳分院设计,武建集团二公司承建.晨星苑占地41亩,总建筑面积4万平方米。4000平方米商网配套,绿化率达48%,容积率为1.6,有3栋6层,3栋11层,1栋18层,总建面配比3:4:3,总户数约340户.目前1栋多层已完成外立面装修,即将交付使用,2栋小高层和1栋18层单身公寓将于2001年10月交房。
2.户型设计
多层主力户型为3*2,面积为119平方米;高层主力户型为3*2,面积为148平方米,小区首创高层单身公寓户型为1*1和2*1,面积为51-73平方米。户型面积指标如下:
户型 1*1 2*2 3*2 错式 复式
面积 51-52 70-73 119-148 188-200 245
分布 18层单身公寓 18层单身公寓 多层,小高层 小高层 多层
比例 20% 15% 45% 15% 5%
3.价格策略
多层价格为1700-1820元/平方米,小高层价格为1935-2365元/平方米,高层单身公寓价格为1800-2100元/平方米。物业管理费多层为0.5元/平方米*月,高层为0.8-1.0元/平方米*月。付款方式灵活多样,一次性付款,分期付款,七成20年银行按揭,公积金贷款。
4.宣传推广
东方恒星园于200年5月28日开盘,开盘时在长江日报上连续两次做了1/2版的广告。在竹叶山处有大型户外广告牌和路牌广告,其售楼部为XX市少有的高标准售楼部之一,开盘是参加过2000年上半年房交会。
5.销售情况
小区2000年5月28日开盘,多层销售状况较好,120套住宅已基本售完.小高层中3*2大部分已售完,高层小户型市场阻力较大。
6.客户分析
客户主要是以工商,税务,证券,银行,设计院等行政企事业单位中高收入人员,另有部分中小企业的业主。
XX生态花园
1.项目规划
XX生态花园位于XX发展区,正面沿103国道和汉黄高速公路,北邻六干道,南边是东方恒星园。总占地面积420亩,建筑面积40万平方米,绿化率30%,容积率为2。物业类型有多层,小高层,高层和别墅。一期总建筑面积约6万平方米,16栋多层住宅498户为全现房,
2.户型设计
一期主要户型2*2和3*2,面积为90-130平方米,具体指标如下:
户型 2*2 3*2 4*2 复式
面积 90 120-140 140-170 190-200
比例 10% 45% 30% 15%
二期主要户型为2*2和3*2,面积为90-140平方米,具体指标如下:
户型 2*2 3*2 4*2 6*2
面积 89,98 120,140 154 173
比例 41% 44% 10% 5%
3.配套设施
小区配有局域网,三网合一,大型会所,网球场,露天音乐泳池,健身房,美容中心,购物中心,幼儿园,大草坪,阔叶林,管道煤气.二期将停车场全部设计在地下。
4.物业管理
有XX金冠物业管理公司进行智能化管理,物业管理费为0.5元/平方米*月
5.价格策略
XX生态花园有一定的价格优势,一期现起价为1380元/平方米,最高价有开盘时的1580元/平方米涨为1850元/平方米,开盘均价为1420元/平方米,现均价为1500元/平方米(未计入集团购买),分层价为1,4,5楼1550元/平方米,2,3楼1500元/平方米,6楼1350元/平方米,7层复式1650-1850元/平方米.前后三次调价,2000年5月调高50元/平方米,6月调高80元/平方米,8月调高300元/平方米。
6.宣传推广
主要采用派发宣传单的宣传手法,同时参加了两次房交会,在竹叶山转盘处有户外广告。
7.销售情况
首期498套2000年5月刚推出便销售火爆,其中大户购买占较大比重,据悉空军雷达学院买了6栋,XX乡政府购5栋,一期已基本售完.2000年5月份完成销售额500万,6月份完成销售额700万,由于调价原因7月份以后,未超过500万。其中3*2的户型销售最好,主要原因还是因在区域内价格较低,户型较好,迎合了客户需求。不足之处是部分卫生间为黑房。
8.客户分析
一期主要客户为集团购买,雷达学院购6栋,XX乡政府购5栋,散户主要为XX区行政企事业单位人员,生意人较少,98%的散户购房自用改善居住环境,其中为子女购房的比例较大,80%以上的客户采用银行按揭贷款的付款方式。
竹叶苑
1.项目规划
竹叶苑由招银物业发展有限公司投资开发,北京中联公司设计,首期开发建筑面积5.5万平方米。有10栋集合别墅130户,7栋多层公寓192户,容积率为1.2.绿化率为45%。工程于2000年9月底动工,预计2001年4月中旬开盘,8月31日竣工交房。
2.户型设计
竹叶苑在户型设计上以大面积为主,具体户型指标如下:
户型 3*2*2 4*2*2 4*3*3 6*3*3
面积 123-130 137 180 222
分布 D区C区 C区 A区B区 A区B区
比例 46% 9% 30% 15%
3.配套设施
竹叶苑小区周边部分景观住宅底层架空,作为休闲绿化用地,融洽小区内住户,社交氛围;小区内道路两侧铺设植被花草并预留停车位,泊车位可达55%,厨房设置集中排烟管道,管道煤气,每户配置IC卡煤气表.预留上下水接口,方便住户装修,卫生间预留上下水接口,采用自然采光;可提供有 %鮮羞氭魉 E ,<@ @P}PKwTo" |
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